分譲マンションでベランダ喫煙のルールを見直すには？【2026】使用細則と規約変更の基礎知識

はじめに：本記事の前提と免責

本記事は、e-Gov 法令検索の建物の区分所有等に関する法律（https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069）および健康増進法（https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000103）、国土交通省のマンション標準管理規約（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html）を一次情報源として、2026 年 8 月 18 日時点で確認できた内容を整理したものです。特定のマンション・管理組合・個人について判断を示すものではなく、ある規約案や決議が有効かどうかを判定するものでもありません。実際の要件は各マンションの管理規約の定めによって変わります。手続きに着手する前に、必ずマンション管理士・弁護士など有資格の専門家にご確認ください。また本記事は喫煙を推奨するものではなく、同時に喫煙する居住者を排除することを目的とするものでもありません。ルールを整えるなら、喫煙する人の行き先も同時に用意する――その前提で書いています。

前提：バルコニーは共用部分、しかし専用使用権がある

国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型）では、バルコニーは「専有部分に属さない建物の部分」として共用部分の範囲に挙げられ、そのうえで第 14 条により、区分所有者がバルコニー等について専用使用権を持つことを承認する構成がとられています（出典: 国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html）。この「共用部分だが専用使用権がある」という二重の性格が、ルールづくりの出発点になります。

共用部分であるからこそ、その使用方法は管理組合が扱えるテーマになります。一方で専用使用権がある以上、その制限は居住者の生活に直接影響するため、手続きと内容の両面で丁寧さが求められます。標準管理規約のコメントは、この点について具体的に触れており、喫煙に関して「共用部分においてそれを認める、認めない等の規定、認める場合におけるその場所など遵守すべき事項、これらの事項に違反した者に対する措置等について、使用細則で定めることは可能である」と述べています（出典: 令和 7 年改正マンション標準管理規約（単棟型）コメント第 18 条関係）。

同じコメントは続けて、「他の区分所有者及び占有者との円滑な共同生活を維持する観点から、周囲の状況に配慮した方法で喫煙することが望ましく、使用細則において、そうした規定を盛り込むことも考えられる」とも記しています。つまり、国が示すひな形が想定しているのは「全面禁止か放任か」の二択ではなく、可否・場所・遵守事項・違反時の措置を組み合わせて設計する、という考え方です。あわせて第 18 条関係のコメントには、使用細則で定めることが考えられる事項として「喫煙に関するルール」が挙げられる一方、専有部分（住戸の室内）の使用に関するものについては、その基本的な事項は規約で定めるべき事項である、とも述べられています。この線引きは、後述する手続きの選択に直結します。

「規約」と「使用細則」は別のもの

実務でいちばん混乱が起きるのがここです。管理規約はマンションの基本ルールであり、区分所有法 30 条 1 項が「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる」と定めています（出典: e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069）。使用細則は、その規約に基づいて具体的な使用方法を定める下位のルールという位置づけです。

• 管理規約＝マンションの基本ルール。変更には区分所有法 31 条 1 項の要件を満たす集会の決議が必要
• 使用細則＝規約に基づく具体的な使用方法のルール。標準管理規約では第 18 条で「対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする」とされている
• 標準管理規約 第 48 条 1 号は「規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止」を総会の決議事項として挙げている
• 一方、特別決議が必要な事項を列挙した第 47 条 3 項には「規約の制定、変更又は廃止」しか含まれていない
• したがって標準管理規約の建て付けでは、使用細則の制定・変更は普通決議（第 47 条 2 項＝出席組合員の議決権の過半数）で扱われることになる
• ただし各マンションの規約が独自の定めを置いている場合はそちらが優先されるため、必ず自分のマンションの規約を確認する必要がある

つまり、実務上は「まず使用細則で対応できないか」を検討するほうが、必要な合意のハードルは低くなります。ただし前述のとおり、専有部分（住戸の室内）の使用に関する基本的な事項は規約で定めるべき事項とされているため、「室内での喫煙まで含めて禁止したい」といった内容になると、規約変更の領域に踏み込むことになります。どちらの手続きに当たるかの判断は、実際の条文案の書きぶりによって変わるため、案の段階でマンション管理士・弁護士にご確認ください。

規約変更の決議要件は 2026 年 4 月に変わっています

ここは特に注意が必要な点です。インターネット上の解説の多くは「区分所有者および議決権の総数の各 4 分の 3 以上」と説明していますが、これは改正前の要件です。区分所有法は「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和 7 年法律第 47 号、2025 年 5 月 30 日公布）により改正され、2026 年 4 月 1 日から施行されています（出典: e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069）。

現行の区分所有法 31 条 1 項は次のように定めています。「規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」（出典: 同上）。

• 定足数：区分所有者の過半数の者であって、議決権の過半数を有するものの出席（規約でこれを上回る割合を定めることも可能）
• 決議要件：出席した区分所有者およびその議決権の各 4 分の 3 以上の多数
• 「総数の 4 分の 3」ではなく「出席した者の 4 分の 3」である点が、改正前との大きな違い
• 規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾が必要（31 条 1 項後段）
• 普通決議については 39 条 1 項が「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する」と定めている
• 議決権は書面または代理人によっても行使でき、その場合の区分所有者の数・議決権の数は出席したものとして算入される（39 条 2 項）

国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型）も、令和 7 年 10 月 17 日の改正でこの法改正を反映しており、第 47 条 3 項は、規約の制定・変更・廃止等について「組合員総数の過半数であって議決権総数の過半数を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各 4 分の 3 以上で決する」と定めています（出典: 国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html）。古い解説を根拠に議案を組み立てると、必要な手続きの見積もりを誤るおそれがあるため、必ず現行条文とお住まいのマンションの規約で確認してください。

「特別の影響」と承諾――ここが最大の論点になりやすい

区分所有法 31 条 1 項の後段は、規約の設定・変更・廃止が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」は、その承諾を得なければならないと定めています。標準管理規約の第 47 条 9 項も同趣旨を置き、あわせて「この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない」としています（出典: 国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html）。

ある規約変更が「特別の影響」に当たるかどうかの評価は、変更の内容と、それによって受ける不利益の程度によって変わります。本記事はこの判断を示すものではないため、規約案の内容が個々の区分所有者にどのような影響を与えるかについては、必ず弁護士・マンション管理士にご確認ください。実務上は、この論点で紛糾しないよう、内容と手続きの両面で丁寧に進めることが結果的な近道になります。

どこまで定めるか：3 つの設計パターン

内容の設計にはいくつかの幅があります。強い制限ほど反対も強くなりやすいため、目的（何を解決したいのか）から逆算して選ぶのが実務的です。標準管理規約のコメントが挙げている「可否」「場所」「遵守事項」「違反時の措置」という要素の組み合わせで考えると整理しやすくなります。

• ①配慮の明文化：「バルコニー等での喫煙にあたっては、周囲の状況に配慮しなければならない」といった、健康増進法 27 条の配慮義務と同じ趣旨を使用細則に置く。合意を得やすく、注意喚起の根拠にもなる
• ②条件付きの制限：時間帯（例：窓を開ける人が多い時間帯）や場所（例：隣戸に近い側を避ける）に限って制限する。生活実態に沿わせやすい
• ③共用部分での喫煙禁止：バルコニーを含む共用部分での喫煙を禁止する。効果は明確だが、影響が大きいぶん合意形成と手続きの慎重さが求められる
• ④違反時の措置：注意・掲示・理事会からの通知など、段階的な対応を定めておく。いきなり強い措置を置かないほうが運用しやすい
• ⑤専有部分（室内）まで対象にする場合：標準管理規約のコメントは、専有部分の使用に関する基本的事項は規約で定めるべきとしているため、使用細則だけで処理できるとは限らない。必ず専門家に確認する

規約・使用細則を変えたあとの「行き先」を用意する

ルールを整えるうえで見落とされがちなのが、制限した後に喫煙する居住者がどこへ行くのか、という点です。ここを空白にすると、建物の入口前や敷地の隅、あるいは公道上での喫煙という形で問題が移動するだけになり、結果として近隣とのあいだに新しい摩擦が生まれることがあります。実際、健康増進法 27 条 2 項は、喫煙できる場所を定めようとする管理権原者に対しても、望まない受動喫煙を生じさせない場所とするよう配慮を求めています（出典: e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/414AC0000000103）。

対策として現実的なのは、ルールの案内とあわせて、近隣で利用できる指定喫煙所の情報を掲示することです。モットスイタイの喫煙所マップ で建物周辺に使える場所があるかを調べ、掲示物や説明会資料に案内を添えておくと、「禁止だけ決まって行き場がない」という状況を避けられます。ただし路上での喫煙は自治体の条例で制限されている区域があり、過料の対象となる場合もあるため、案内の前に 自治体別の路上喫煙ルールの整理 で確認しておくことをおすすめします。喫煙する側に向けた一般的な配慮の考え方は 喫煙者のための配慮ガイド にまとめています。

賃借人（占有者）にも効力は及ぶ

分譲マンションでも、実際に住んでいるのが賃借人であるケースは珍しくありません。この点について区分所有法 46 条 2 項は、「占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う」と定めています（出典: e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069）。使用方法についての義務は、賃借人にも同様に及ぶという整理です。

ただし、賃借人が規約や使用細則の内容を実際に知っているかどうかは別の問題です。ルールを新設・変更した場合は、賃貸に出している区分所有者を通じて内容が伝わるよう、周知の方法まで含めて設計しておくと、運用段階での摩擦が減ります。

進め方の目安：合意形成を先に、決議を後に

手続きの形式を満たすことと、実際に運用が定着することは別です。実務では、議案を出す前の段階でどれだけ丁寧に進められるかが結果を左右します。なお、集会の招集通知は区分所有法 35 条 1 項により会日より少なくとも 1 週間前に、会議の目的たる事項および議案の要領を示して発しなければならず（規約でこの期間を伸長することは可能）、37 条 1 項により集会ではあらかじめ通知した事項についてのみ決議できるとされています（出典: e-Gov 法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069）。議案の内容は事前に固めておく必要がある、ということです。

個別の相談先としては、公益財団法人マンション管理センターが管理組合・区分所有者向けの相談窓口を設けています（出典: https://www.mankan.or.jp/）。あわせて、居住者からの相談を受けたときの初動については 隣人のベランダ喫煙に困ったときの段階的な対処フロー、過去の裁判例の射程については ベランダ喫煙と配慮義務の解説 をご覧ください。戸建てで隣家の煙に困っている場合の進め方は 戸建てで隣家の煙に困ったときの現実的な対策、喫煙する側から見た賃貸契約前の確認事項は ベランダ喫煙の法的リスクと賃貸契約前のチェック にまとめています。

おわりに：ルールは「対立の道具」ではなく「共存の設計」

マンションのルールづくりは、多数決で少数派を押し切る作業ではありません。区分所有法が定足数や承諾の規定を置き、標準管理規約のコメントが「配慮した方法で喫煙することが望ましい」と述べているのは、共同生活を続けるための設計だからです。困っている人が我慢し続ける状態も、喫煙する人の行き先がなくなる状態も、どちらも建物全体にとって持続しません。可否・場所・遵守事項・措置を組み合わせ、あわせて近隣の喫煙所の情報を示す――この形が、現実的で長持ちする落としどころだと考えられます。手続きの着手前には、必ずマンション管理士・弁護士にご相談ください。